Gracias al respaldo obtenido en la Asamblea Extraordinaria celebrada el 18 de octubre, podemos seguir avanzando en uno de los proyectos clave incluidos en el programa con el que la actual Junta Directiva concurrió al proceso electoral celebrado el pasado año 2021 y en el que estamos trabajando intensamente para hacerlo realidad: el traslado de la sede provincial.
En dicha Asamblea, nuestro Presidente, el Dr. Juan Antonio Repetto, realizó una exposición detallada de todos los motivos que impulsaron este proyecto. Dado que fueron muchos los colegiados que no pudieron asistir, nos gustaría informaros de su contendido y que así conozcáis con detalle los principales aspectos de este proyecto:
El objetivo de disponer de una nueva sede provincial responde a la necesidad del Colegio de dotarse de una estructura arquitectónica que esté acorde a las necesidades actuales de atención a nuestros profesionales y a la sociedad, incorporando las tecnologías más actuales, que al mismo tiempo permita a la colegiación una mayor facilidad de acceso y que sea plenamente compatible con un compromiso de sostenibilidad energética.
Nuestra actual sede colegial está constituida por 2 edificios, que ocupan en total unos 2.000 metros cuadrados. Se trata de edificios antiguos -aunque con sucesivas reformas- que generan importantes gastos de mantenimiento.
Desde hace ya algunos años, en nuestra sede de la calle Benjumeda se vienen evidenciando una serie de problemas, por lo demás lógicos en un edificio de tantos años, que han producido gastos, en ocasiones de una entidad considerable:
- Inundaciones – humedades en el salón de actos
- Problemas con la climatización del edificio
- Caída de elementos de la fachada (y riesgos de otros siniestros)
- Deficiente cableado eléctrico y de comunicaciones (telefonía, Internet).
Por otra parte, detectamos otros problemas como:
- Una deficiente eficiencia energética, que conlleva un enorme gasto en la factura eléctrica
- Muchas instalaciones que se podrían considerar como claramente obsoletas
- Deficiente organización espacial de los equipos de trabajo
- Difícil acceso para los colegiados de fuera de la capital y dificultad para aparcar
En cuanto al funcionamiento operativo diario general, al tratarse de edificios antiguos, hay partidas de gasto que se podrían reducir en otro tipo de instalaciones más modernas y eficientes energéticamente: electricidad, telecomunicaciones, limpieza, etc…
Por otra parte, resultan igualmente acuciantes los problemas de funcionalidad de nuestra sede. Actualmente el edificio tiene una distribución muy poco funcional, tanto para la organización interna del personal como para el acceso de los colegiados a los distintos departamentos.
A pesar de la amplitud del edificio, el espacio destinado a la atención colegial es muy reducido y se dificulta mucho la comunicación de los distintos departamentos, ya que están situados en estancias muy separadas y no existe interacción diaria entre gran parte del personal.
En el edificio de Benjumeda se sitúan varias aulas de formación, con capacidad entre 10 y 50 personas. Las instalaciones y el mobiliario están totalmente obsoletos. De todas las aulas disponibles, tan sólo se usa una de ellas (Aula 1).
La ubicación actual de nuestra sede data del año 1968 y previamente, desde su fundación en el año 1901, también se ubicaba en el centro histórico de la ciudad.
Tras más de 120 años de historia del Colegio, la ciudad de Cádiz ha sufrido un proceso de transformación, con un importante auge del turismo, focalizado en el casco histórico, que ha desplazado la actividad empresarial a nuevas ubicaciones en busca de una mejor accesibilidad e instalaciones más modernas y funcionales.
Por otra parte, si analizamos la demografía actual de nuestra colegiación, de los 6.257 colegiados que tenemos en la actualidad, 3.640 viven en al área de la Bahía de Cádiz, 1.202 en el área de Jerez y la Sierra y 899 en el Campo de Gibraltar. 516 viven fuera de la Provincia.
De esos 3.640 colegiados que viven en el área de la bahía, 1.566 viven en Cádiz, de los cuales 1.299 viven en extramuros y sólo 267 viven en el centro de Cádiz.
Esto quiere decir que en el centro de Cádiz vive solo el 4,26% de todos los colegiados, el 7,3% de los que viven en el área de la Bahía y solo el 17% de los que viven en Cádiz capital.
A raíz de todas estas condicionantes, Juntas Directivas anteriores ya comenzaron a barajar la posibilidad de cambiar nuestra sede, si bien diferentes circunstancias hicieron que esta decisión, difícil por otra parte, se fuese dilatando en el tiempo, procediendo a ir solucionando puntualmente los problemas que se venían produciendo.
A principios de 2019, coincidiendo con la incorporación de la nueva gerente, se vuelve a plantear este tema y se le encarga iniciar las gestiones oportunas para, en su caso, proceder a la venta de nuestra sede y adquirir una nueva que cumpla una serie de objetivos de mejora:
Reducir los gastos de mantenimiento que se vienen produciendo en el edificio actual,
Conseguir una aceptable eficiencia energética acorde a los parámetros actuales y que igualmente influya en un menor gasto para el Colegio,
Mejorar la accesibilidad del Colegio para todos aquellos compañeros que no viven en el centro de Cádiz,
Modernizar las instalaciones, acorde a lo aconsejado por la auditoría informática encargada a la Escuela Superior de Ingeniería,
Racionalizar la distribución de los puestos de trabajo, que permita la mejor integración y funcionamiento de los equipos.
Ya en febrero de 2020 teníamos elaborado un amplio dosier para presentar a los posibles compradores, en el que se informa de todos los aspectos de ubicación, datos catastrales, datos registrales, certificados de tasación, planos de ambos edificios y diversas fotografías de los mismos.
Es relevante incidir en esta fecha de febrero de 2020, ya que, de forma inmediata nos encontramos de lleno en la gran crisis del COVID 19, lo que conllevó la atención preferente del Colegio a otras acciones y la paralización de las gestiones que hemos comentando y que obviamente pasaban a ocupar un plano secundario en esos momentos críticos.
Transcurridos los primeros meses, ya en septiembre de 2020 se reiniciaron los contactos con posibles compradores, intermediarios, etc. y se formalizaron 4 contratos de comercialización con diferentes intermediarios del sector.
No disponemos de un registro completo de las visitas que se realizaron, pero sí de aquellas que nos han comunicado los diferentes intermediarios: un total de 27 grupos inversores.
En relación al tema urbanístico, es importante destacar que en el transcurso de los últimos 2 años la normativa relativa al destino turístico de los inmuebles, se ha ido modificando sustancialmente, limitando en un primer momento las licencias para apartamentos turísticos, hasta la paralización desde el pasado mes de noviembre de cualquier nueva licencia cuyo uso tuviera relación con el Turismo en cualquiera de sus formas (apartamentos, hotel, hostal, etc…) .
Este cambio supone un obstáculo importante a la venta del edificio, ya que la mayoría de inversores que mostraron interés tenían como finalidad su explotación turística.
Esto nos limita las opciones de venta, ya que el uso de oficina como tal no resulta interesante, habiendo una oferta de locales y oficinas en Cádiz a precios inferiores y con mejor accesibilidad.
Tras varias negociaciones en el transcurso de los meses de junio-julio de este año con tres grupos inversores diferentes conseguimos avanzar en firme con uno de ellos, formalizando por escrito su intención de compra en una OFERTA NO VINCULANTE, a un precio situado en el rango que nos marcamos como objetivo.
Se trata de una promotora nacional, cuyo interés en nuestro edificio se centra en la rehabilitación y adaptación a un uso residencial para su posterior comercialización.
Tras la Asamblea Extraordinaria, la Junta Directiva quedó autorizada para continuar los trámites tendentes a finalizar con éxito la venta de la sede, algo que no será firme hasta la formalización de un contrato privado de compra-venta.
Paralelamente, se está avanzando en las gestiones para la compra de una nueva sede.
Disponemos ya de varias alternativas posibles, con propuesta de precio cerrada, debiendo ahora trabajar para conocer la viabilidad de los proyectos de adaptación a las necesidades actuales del Colegio, y teniendo en cuenta que deben cumplir con todos los objetivos de mejora que detallamos anteriormente.
Con todo lo expuesto, destacar que todas estas gestiones no son el final sino el principio de un pormenorizado trabajo que está realizando el Colegio en su continúo compromiso de mejora.
Continuaremos informando.